Правилният подход и процес на инвестиране в земеделски земи

Инвестирането в земеделски земи е дългосрочен процес.

Първите стъпки естествено са да се сдобиете с базови знания как успешно да инвестирате в земеделски земи и да имате достъп до качествена информация с която да боравите. Тези информационни ресурси са налични тук в landlord.bg.

Инвестиционния процес продължава със следните важни стъпки:

1. Избирате локация където ще инвестирате в земеделски земи. Освен селскостопански регион с добри конкурентни предимства в земеделския бизнес е добре той да ви е удобен от управленска гледна точка.

2. В избрания селскостопански регион избирате няколко землища със силна конкуренция между конкурентноспособни арендатори където ще търсите да купувате земеделски земи. В избраните землища трябва да виждате и да усещате икономическата борба за надмощие между арендаторите. Трябва да има сблъсък на интелект, ресурси, стратегии, тактики и ръководство. Дългосрочно ще печелят най-конкурентноспособните арендатори. Вие като собственик на земи в региона в който те оперират ще печелите заедно с тях. Трябва така да сте позиционирани с покупките на земя, че винаги да можете да осъществявате рентен арбитраж сключвайки договори за наем на вашата земя с най-добрите арендатори.

3. Правите подбор сред арендаторите в избрания от вас инвестиционен район от няколко землища. В перспектива ще търсите да купувате земеделски земи в землищата в които оперират избраните предварително от вас най-добри арендатори. Подбора им е лесен като търсите информация в нашата интерактивна карта.

4. В избрания инвестиционен район търсите добри парцели земеделска земя на добри и/или справедливи цени. Вижте в нашия наръчник статията " Инвестиционно проучване на парцел земеделска земя". Използвайте и опцията на получавате чрез абонамент на пощата си оферти за продажби на земеделски земи събирани роботизирано постоянно от нас от цялата мрежа за районите към които имате интерес за покупка на земеделски земи. Може да филтрирате предпочитанията си по землища и пределна цена. Така ще получавате в пощата си само такива оферти които биха предизвикали инвестиционен интерес у вас. Ще отпадне нуждата да губите време и усилия в постоянно търсене на добри оферти. Те сами ще идват при вас.

5. Пазарен анализ. Изследвате цените на земеделските земи във всяко землище към което проявявате инвестиционен интерес. За всяко землище разполагаме с графично представена история с всички коректни офертни цени появили се дори за ден в мрежата. На тяхна база може да сравнявате цените на земеделските земи и да правите качествен пазарен анализ. Добре е да съпоставяте количеството на офертите с обема на обработваемите земи в землището. В големите землища (20 000+декара) с качествена земя и инфраструктура, където има и силни арендатори пазара е силен и логично цените на земеделските земи са високи. Често обаче цените на сходни по качество земи в две съседни землища се различават с 5-10%. По-ниски са цените в периферните за най-силните арендатори землища. Важното е обаче да сме наясно че тези силни арендатори реално оперират и в периферните за тях землища, като проявяват определена пазарна агресия. Тази агресия се вижда лесно на интерактивната ни карта. Правите просто сравнение дали конкретния арендатор увеличава или намалява през последните години земите които обработва в землището на което правите пазарен анализ на земеделските му земи. Ако силния арендатор увеличава обработваемите от него земи в периферните му землища той го постига най-вече на основата на по-добра конкурентно способност изразяваща се и в по-високи ренти. Това е средството на арендаторите да завладяват агресивно но на базата на реална конкурентноспособност по-големи площи. Това положение на пазара дава добри инвестиционни възможности да се търсят и намират оферти за продажба на парцели земеделска земя на по-ниски цени в конкретни землища и да се постига впоследствие по-висока рентна доходност чрез последващ рентен арбитраж. Началото на този прекрасен инвестиционен подход обаче се поставя като се прави описания ценови арбитраж още на етап покупка на конкретната земеделска земя.

6. Инвестиционен анализ. При инвестиране в земеделски земи основния интерес е да се постигне по-висока рентна доходност. Просто търсим да купим качествена земеделска земя на ниска цена и да е отдадем за по-висок наем/рента на възможно най-добрия арендатор в района. Всеки потенциален инвестиционен обект се анализира от тази гледна точка. Колко по-висок рентен доход може да носи. Най-лесно по-висока рентна доходност се постига като се съчетава ценови и рентен арбитраж. При добър ценови арбитраж може да се купи инвестиционен актив на 5-10% по-ниска цена. При последващ рентен арбитраж това би повишило дългосрочната рентна доходност с поне 1%. Изглежда малко, но не е все едно в дългосрочен план дали доходността ви от ренти ще е 4% или 5%. Просто го сметнете.

7. Инвестиционна оценка на парцелите които ни попадат за покупка . Прави се на базата на определени обективни и субективни критерии:

• Обективни критерии - оценка на района:

  • Местоположение;

  • Категория на земята - за всяко землище имаме средната категория на земите!;

  • Релеф;

  • Валежи и възможности за напояване;

  • Инфраструктура;

  • Конкуренция.

• Субективни критерии - оценка на конкретен арендатор:

  • Мащаб - количеството земеделска земя която обработва;

  • Техническа, инфраструктурна и ресурсна обезпеченост;

  • Степен на използване на съвременните технологии;

  • Степен на вертикална интеграция на производство - от просто производство на първична селскостопанска продукция, през различна степен на преработка, до продажба на собствени продукти в собствена търговска мрежа;

  • Обща конкурентоспособност - на местно, регионално и глобално ниво;

  • Коректност.

8. Оферирате и купувате добре подбран от инвестиционна гледна точка парцел земеделска земя. Преминавате стандартната процедура пред нотариус за придобиване на собственост. След като имате нотариален акт за собственост на земеделската земя и актуална скица на ваше име може да сключите договор за наем/аренда.

9. Сключване на договор с арендатор за отдаване под наем/аренда на вашата земеделска земя. Ако при покупката земеделската ви земя е обвързана с договор за наем/аренда с не много добър или некоректен арендатор, търсите възможност за последващ рентен арбитраж, който на практика представлява сключване на договор с избран от вас по-добър арендатор, който в добрия случай изплаща и по-високи ренти.

10. Управление на притежавания от вас инвестиционен актив земеделска земя. Това е най-лесната част. Може да става и дистанционно. Отнема не повече от 15-20 минути на година за сключване дори и с опцията да е дистанционно на договор за наем с арендатора ви. Дали договора ви с този арендатор е за един или няколко парцела, необходимото време за управление на инвестиционния ви актив е същото. Реално клонящо към нулата. Особено в сравнение с всички останали инвестиционни активи.

11. Периодичен мониторинг на арендаторите в района в който притежавате земи с цел евентуална оптимизация на рентната доходност. Може да следите в нашата база данни какви ренти изплаща всеки един арендатор от дадено землище всяка година. Тази информация е единствената която събираме на принципа на краудсорсинга. Затова приветстваме всеки един от потребителите ни да споделя такава информация на бартерна основа. Това изсветлява инвестиционната среда и дългосрочно е в интерес на всички участници на пазара.