Инвестиционно проучване на земеделска земя, обявена за продажба

Кратката версия в три стъпки:

1. Кой обработва земята Справка за заявени Кадастрални имоти (КИ)

2. Самият имот се вижда в Кадастъра

3. Проверка на фирмата в Търговски регистър

4. Или проверявате в търсачката на Landlord

Инвестиционното проучване на конкретен парцел земеделска земя е лесно и сравнително просто. Може да стане в 99% от случаите изцяло онлайн.

Отнема само около 10 минути време за да се проучат най важните неща от инвестиционна точка за конкретен парцел земеделска земя обявен за продажба.

Примерна обява за продажба на земеделска земя:

Брокер продава:

Земеделска земя, с. Горна студена, община Свищов, 15 дек. 3 категория. Цена 1400 лв.

Инвестиционно проучване:

1. Ако номера на имота го няма в обявата се обаждаме на този който е пуснал обявата и искаме следната информация:

• кадастралния номер на имота;

• с кого и за какъв срок е сключен договора на заем/аренда. (Много важно е кой арендатор ни обработва земята и има качествени алтернативи в землището или около него, за да го сменим, ако преценим че има по-добри алтернативи. Това действие е с цел осъществяване на печеливш рентен арбитраж. С помощта на landlord.bg това е лесно като се използва интерактивната карта.

Пълния кадастрален номер изглежда така: 16392.158.15, но често ни го дават в съкратен вид - 158 015

Номерът на Кадастрален имот (КИ) е съставен от:

• номер на ЕКАТТЕ - 16392 - това е номерът на с. Горна Студена. (ЕКАТТЕ - единен класификатор на административно - териториалните и териториалните единици), може да откриете на страницата -  http://www.ekatte.com/  )

• номер на МАСИВ  - 158 (съдържа няколко десетки парцела)

• номер на ИМОТ - 015 (изписва се без нулата)

2. Проверка на характеристиките на имота в кадастъра 

Отваряме кадастралната карта https://kais.cadastre.bg/bg/Map 

Въвеждаме номера на имота 16393.158.15 в кадастралната карта и следваме действията показани на картинката.

При проверката на етикета "Информация за обект" се уверяваме в следното:

• площ на парцела - 15 355 м2

• НТП - нива;

• категория -3

Полезно е да проучите каква е средната категория на всички парцели в землището!
Може да я видите единствено при нас в landlord.bg в таба " категория" за всяко землище. Това е важно тъй като ако средната категория в дадено землище е 3.8, а вие купувате земя 5-та категория на средната за землището цена, може да преговаряте за отстъпка от офертната цена със сериозен аргумент. Купувате земя с по-ниско качество от средното за землището. Ако купувате пък земя 3-та категория - печелите. Ще притежавате по качествена земя.

В кадастралната карта от бутона “слоеве” може да изберете:

• изглед “картография”

• подложка “аерофото изображение”

• Излиза местоположението на парцела в Google maps.

3. Проверка на картата всичко около парцела, масива и землището.

Най добре е да работим с Google Earth.
Освен основните неща - местна инфраструктура - пътища, електропроводи, промишлени и селскостопански постройки, дивечови стопанства, дерета, реки, язовири и други, можем да проверим и релефа и денивелацията на парцела земеделска земя.

Преценяваме дали денивелацията не е прекалено голяма. Не желаем да купуваме “на баир лозе”. 

Конкретно за имота 16393.158.15 от примера с помощта на Google Earth изчисляваме денивелацията на парцела. По оста Х-2%, по оста У - 4,4%. По принцип парцели с по-голяма от 5% денивелация не са добри.

Ако има изглед към парцела от Street view се възползваме да придобием още по-добра визуална представа. Използваме и 3D изглед за пълна представа.

4. Проверка с кой арендатор е сключен договор за обработка на парцела земеделска земя в сайта на държавен фонд “Земеделие”.

1. Ползваме система за електронни услуги и публични справки - ДФЗ СЕУ

2. Публични справки Справка за заявени Кадастрални имоти (КИ)

Тук номера на имота който проверяваме се изписва така: 16393-158-015

Задължително условие е трите части на 11-цифрения кадастрален номер да се разделят със символ "-" (тире).
За номер на масив и имот се добавят "0", като са с по-малко цифри.

Виждаме бенефициента за всяка от последните години.

В случая бенефициента с който е сключен договора за наем/аренда е "ГЕОЕН АГРО" ЕООД.
Арендатора който обработва този парцел реално може и да е друг, но това няма реално значение за собственика на земя. Кой реално обработва за конкретната стопанска година този парцел произтича от споразуменията за ползване на земеделската земя които се правят всяка година в конкретното землище и се утвърждават със заповед на директора на областната дирекция "Земеделие".

Тук няма никакъв проблем. За нас най-важното като инвеститори и собственици на земеделска земя е с кого е сключен договора за наем/аренда.

При тази проверка

5. Проверка на юридическото или физическото лице с когото е сключен договорът за наем/аренда.

Прави се в търговския регистър.

https://portal.registryagency.bg/CR/reports/VerificationPersonOrg

Търси се по име, но най-добре е да се търси по номер на ЕИК/ПИК/БУЛСТАТ

6.Интересна е проверката каква култура се сее на на този парцел земеделска земя.

Прекрасен източник на информация е сайта OneSoil

https://map.onesoil.ai/2017#12.58/43.42781/25.3322

В случая по-важното е, че в този сайт може прекрасно да се ориентираме в кои землища каква е степента на комасация при обработката на земеделските земи. Комасираната обработка на земеделските земи естествено е много е по-ефективна.

7. Проверка на конкуренцията между арендаторите в конкретното землище.

Нашата информационно-инвестиционната платформа landlord.bg дава прекрасни възможности в това отношение.

Нагледно на интерактивната карта може да видите за арендаторите:

• кои са арендаторите във всяко землище;

• колко декара обработва всеки един от тях;

• Всеки арендатор в колко различни землища какво количество земя обработва и как се класира във всяко едно от тях.

• Класация на всеки арендатор на ниво землище, община, област, страна,

• Нагледна представа дали увеличава или намалява обработваните земи година за година, както на ниво конкретно землище, така и общо за всички землища където работи.

• Сравнение кой арендатор какви ренти дава в във всяко землище за всяка стопанска година. (Тази информация събираме на принципа на краудсорс. Всеки може да направи с нас безплатен информационен бартер. Ние споделяме с него цялата налична информация за конкретно землище към което проявява интерес, ако той сподели само каква рента е получил от конкретен арендатор за канкретна година в това землище.)

С тази проверка на конкуренцията между арендаторите в конкретно землище може да се направи печеливш рентен арбитраж от собственици на земи в това землище.

За тези които имат инвестиционни намерения към земи в това землище може да се видят възможностите за печеливш инвестиционен арбитраж на етап избор къде да се купува земеделска земя.

........

ПП. При проверка по т. 4 съкращенията означават следното:

• СГКК - Служба по геодезия, картография и кадастър;

• Кад.№ - Кадастрален номер на имот в СГКК;

• БЗС - Блок на земеделското стопанство;

• УРН - Уникален регистрационен номер;

• КИ - кадастрален имот.