Какво да правим, когато арендаторът не изплаща рентата?

Съгласно Закона за арендата в земеделието:

• Арендаторът е длъжен да извърши арендното плащане в уговорения вид и срокове - чл. 8. (1)

• Арендодателят може да развали договора поради забавяне на арендното плащане за повече от три месеца - Чл. 28. (1)

Какво да правите, ако арендаторът не плаща рента за земите ви:

1. Ако имате едногодишен ДОГОВОР НА НАЕМ и арендаторът ви системно е некоректен и не плаща рентните си задължения  е най-добре просто да  го сменете!  Лесно може да намерите алтернативен арендатор за почти всяко землище в базата данни на Landlord.BG.

2. Ако имате ДОГОВОР ЗА АРЕНДА на който срокът не изтича скоро може да действате в следната последователност:

2.1. Пробвате да подпишете с некоректния арендатор ДВУСТРАННО ПИСМЕНО СПОРАЗУМЕНИЕ за прекратяване на договора.

2.2 Ако некоректния арендатор не се съгласи, отивате с договора за аренда при нотариуса при който сте го подписали.

Заявявате на нотариуса, че ДОГОВОРЪТ ЗА АРЕНДА не се изпълнява от другата страна.

Посочвате клаузата в договора, където е записано, че договора се разваля при неплащане на рентата.

Нотариусът прави един анекс с който договора се прекратява АВТОМАТИЧНО поради неизпълнение от другата страна.

Дотук сте със занимавките с некоректния арендатор.

След това си търсите друг арендатор на който да си дадете земята под наем или аренда!

Най-лесно намирате алтернативен арендатор като потърсите в картата на Landlord.BG землището където са земите ви и в него отивате на раздел "Арендатори".

Това са кратките пътища за да се отървете бързо от некоректни арендатори. но с известни загуби на рентни доходи.

Рентата може да си я търсите единствено по съдебен път ( ако арендаторът не реши да ви я изплати доброволно ) и то само за последните 3 стопански години (така е по закон ).

Ако решите да си търсите неплатените ренти със задна дата тръгвате по по-дълъг,  доста труден и скъп път.

Внимание!

Landlord.BG няма специализирана експертиза как в детайли да се процедира по съдебен път при неизплащане на рента от страна на арендаторите.

Ще ви дадем само най-общи насоки как да си решите проблема с неплащането на рента.

След като арендаторът не изпълнява задължението си да ви изплаща договорената с договор рента вие можете:

1. Съвсем добронамерено да се свържете с арендатора и да го приканите да си изпълни задължението по договора и да ви изплати рентата в определен срок. Предупреждавате го, че ако не го стори, ще пристъпите към т.2.

2. Отправяте НОТАРИАЛНА ПОКАНА на адреса на управление на арендатора (юридическото лице) с което сте сключили договора и по който ви се дължи рента. Чрез НОТАРИАЛНАТА ПОКАНА трябва да заявите своите претенции и да дадете срок, в който те да бъдат изпълнени. В нотариалната покана заявете, че при неизпълнение, ще започнете съдебно производство. Ако не получите рентата си в срока посочен в нотариалната покана пристъпвате към т.3.

3. Може да пробвате сами, без адвокат да предявите осъдителен иск по чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД,  във връзка с чл. 8, ал. 1 от Закона за арендата в земеделието. ( чл. 79 /ЗЗД е за реално изпълнение, а ако има и клаузи за неустойка, можете и тях да използвате, всичко зависи от договора, който сте подписали.)

Осъдителният иск може да подадете в районният съд по седалището на ответника (чл. 103 и чл. 105 ГПК).

Ако не можете да действате сами с осъдителния иск е желателно да си наемете адвокат и да започнете съдебно производство. (Внимание! За малки суми това не е изгодно!)

Осъдителният иск може да бъде съчетан с обезпечение на бъдещ иск по чл. 390 ГПК.

Може би най-подходящата обезпечителна мярка е "запор на вземания по банкови сметки".

Можете да подадете заявление за издаване на заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК.

Съдържанието на исковата молба (за осъдителния иск) е определено в чл. 127 ГПК.

Заявлението по чл. 410 ГПК е по образец.

Можете да намерите образеца тук:

https://srs.justice.bg/bg/12679

При подаването на Искова молба се плащат около 10% такса на база договорена рента по сметката на районният съд!!!

Друг вариант за попълване на осъдителния иск е да се опитате да го направите синтезирано на 1 страница със следното примерно съдържание:

.

Попълвате т.1,2,5 от примерното заявление по.чл 410 и от там нататък по-кратичко:

Ответникът е поел задължение по чл.... от договор..... да изплаща на ищеца сумата от .........

Ответникът не е платил на ищеца сумата от .............дължима от ........ до ......... и от дата ........ е изпаднал в забава както за главницата в размер на ....., така и за мораторна лихва, която изчислена по калкулатор за законна лихва от интернет страница на ........ е в размер на ................

Моля уважаемия съд да осъди ответника, еди кой си, да заплати на ищеца, еди кой си, главница по чл. от договор от за периода от ......до ........ в размер на ............... и мораторна лихва за периода от ....... до завеждане на исковата молба в РС, в размер на.............., както и законна лихва от завеждане на молбата до пълното изплащане на главницата и направените по делото разноски, съгласно представения списък на разноските в размер на ......, по пера.

Ако арендаторът подаде възражение, ще трябва да предявите установителен иск за вземането си.

Това е най-сигурният вариант (ако арендаторът има активи) - обезпечение на бъдещ иск и предявяване на осъдителен иск.

Това обаче е и най-бавния вариант.

Заключение: Съдебните дела са скъпи и продължават често по 2-3 години!

Поради това е добре да се постараете да постигнете доброволно извънсъдебно споразумение или просто да бягате от некоректни арендатори.

Гореописаното не е правен съвет, а просто препоръки на Landlord.BG за възможни начини на действие при неплащане на рента.