Оценка цената на парцели земеделска земя

Как работи калкулаторът?

Този калкулатор е предназначен да ви помогне да оцените изгодността на инвестиция в земеделска земя. Той изчислява три основни показателя:

• Рентна доходност – това е годишната рента, разделена на покупната цена на земята, изразена като процент.
• Средногодишна капиталова доходност – това е средният годишен ръст на стойността на земята, като се вземе предвид очакваният темп на инфлация.
• Обща доходност – това е сумата от рентната доходност и средногодишната капиталова доходност, която показва общата възвръщаемост на инвестицията.

Методология на изчисление:

• Рентна доходност: (Годишна рента / Покупна цена) * 100
• Средногодишна капиталова доходност: ((Бъдеща стойност на земята - Покупна цена) / Покупна цена) * 100
• Обща доходност: Рентна доходност + Средногодишна капиталова доходност
• NPV (Нетна настояща стойност): Изчислява се чрез дисконтиране на бъдещите парични потоци (рента и продажба на земята) спрямо зададения дисконтов процент.

Как да интерпретирате резултатите?

• Рентна доходност: Колкото по-висок е този процент, толкова по-добре.
• Средногодишна капиталова доходност: Показва колко ще нараства стойността на земята всяка година.
• Обща доходност: Колкото по-висок е този процент, толкова по-изгодна е инвестицията.
• NPV: Ако NPV е положителна, инвестицията е изгодна. Ако е отрицателна, инвестицията не е препоръчителна.

Важни бележки:

• Дисконтов процент:

  При оценката на изгодността на инвестицията в земеделска земя правилното определяне на дисконтовия процент е ключов и трябва да е съобразен със следните фактори:

  • Инфлацията – Един реалистичен подход е да се използва дисконтов процент, който е много малко над нивото на инфлация (например с 0.5-1.5%). Ако очакваната инфлация е 3%, дисконтовият процент може да е 3.5-4.5%.
  • Доходността на алтернативни сигурни инвестиции. Например ако банките предлагат депозити с 2% доходност, а държавните облигации носят 2.5%, дисконтовият процент трябва да бъде около 0.5-1.5% по-висок от тях.
  • Рисковият профил. Земеделската земя е сравнително сигурна инвестиция. Оценете обаче ликвидността и дълбочината на местния пазар на земя! Ликвидността на земята зависи основно от района, в който тя се намира, и от търсенето на земя в него. Ако се намира в много ликвиден район, дисконтовият фактор може да е около и малко над процента на инфлацията. Ако се намира в по-слабо ликвиден район, това е вид риск от слаба ликвидност и затова работете с по-висок дисконтов фактор. Примерно 2-3-4-10%+ над инфлацията.
• Темп на инфлация: Той влияе на бъдещата стойност на земята. Препоръчително е да използвате реалистични стойности, базирани на исторически данни.